持ち家か、賃貸かについて、どちらかを推奨するものではありません。
個人の考え方やライフスタイル等により総合的に判断をお願いします。
こんにちは、ヒデです。
持ち家を買うべきか、賃貸で良いのか、迷っている方は多いのではないでしょうか。
どちらを選ぶにしても、ライフスタイルや価値観で判断すれば良いのですが、今回はあえて持ち家のリスクにも焦点をあてたいと思います。
私自身は2014年にマンションを購入して、住宅ローンを返済しながら生活しています。
住宅は、いつかお金を貯めて買うものと漠然と考えてきました。
最近になって、住宅購入は投資と同じ側面もあることが理解できるようになりました。
持ち家がメリットとされる点
一般的にメリットと言われることも様々な状況があるので、自分のケースに置き換えてシュミュレーションを十分に行いましょう。
資産になる
資産になると思っている方、多いのではないでしょうか。
たしかに資産であることは間違いないのですが、大切なことは評価額とローン残高だと思います。
将来、何が起こるかは誰にも分かりません。
急に転勤になるかもしれないし、病気になって働けなくなってしまうかもしれないし、会社が倒産してしまうかもしれません。
ローンが払えなくなった時、住宅を売却したらいくらになるのか？
住宅を売却した際にローンが完済できるのなら良い資産ですが、債務が残る場合はどうでしょうか。
重要なことは、借金をして住宅を購入しているという認識をすることだと思います。
日本は中古住宅の価値が低く評価されやすいため、１年当たりの居住コストで考えると割高ともいえます。
日本経済新聞 2022年11月6日
借金をしているということは、大きなレバレッジをかけて投資をしているという意識が必要だとおもいます。
資産価値が下がりにくい物件を購入する、あるいは資産価値がローン残高を上回る状態をキープしておければ良い資産だと思います。
私は自分のマンションの価値を「Mansion Review」で確認しています。
賃料や推定相場、坪単価などを確認することが出来ます。
また、周辺エリアを含めた過去の相場を見ることも出来ます。
自分のマンションがプラスなのかマイナスなのか確認しておくと安心です。
間取りや設備を自由に変えられる
賃貸マンションで暮らしていた時は、壁に傷や汚れをつけないようにとか、ペットを飼えないとか
何かと暮らしに気をつかうことが多かったです。
でも、自分のマンションになれば、一定のルール内で自由に使うことが出来ます。
自分好みにリフォームも出来ます。
ただ、
住宅にお金をかけるほど、住宅の価値が上がるわけではないことに注意が必要です。
中古マンションをリフォーム、リノベーションした物件を購入するのも同じです。
リフォームをしても、資産価値を上げるほどではないとされています。
「Mansion Review」で我が家を査定しても、リフォームの有無では40万円ほどしかアップしませんでした。
私もリフォームはしていますし、生活環境を高める事になるので家族も喜んでいます。
大切なことは、住宅の購入に加えて、様々なコストをかけているという意識を持つ必要があります。
我が家のリフォームに興味のある方は「カップボードで収納力アップ！ スペースを有効活用してキッチンをすっきりさせたい（第一回：プラン検討編）」をお読み下さい。
住宅ローン完済後は固定費を抑えられる
私の場合は、管理費、修繕積み立て金、固定資産税を合計すると年間50万円が必要になります。
さらに数年おきに修繕一時金が必要になります。
私の場合は今の居住エリアの賃貸費用に比較すると固定費の方が安く抑えられると思います。
定年後も50万円の固定費がかかるので、今のエリア（都市部）に住み続ける必要があるのか考えています。
マンションの設備点検は管理会社から、建物・設備を点検できる業者に再委託をしています。
委託先の設備・点検事業者が人手不足により事業を撤退することになり、新たな委託先を探すことになりました。
人手不足の中、予算内で委託するには点検頻度を下げる、同等の点検をするなら予算オーバーになります。
今のところは全体の予算内におさめられていますが、これ以上費用が上がる場合は管理費の値上げを検討することになりそうです。
経済がインフレになっていくと固定費にも影響が出てくることを認識しました。
住宅ローンの団体生命保険を利用できる
住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険（団信）に入りますね。
既存の生命保険を解約すれば、経費の削減になると思うのですが、夫婦で入っていますし生活習慣病の特約が付いているので解約せずに継続しています。
経費節減が出来ないのは、私が生命保険を解約していないことが原因なのですが・・・
皆さんはいかがでしょうか。生命保険を解約してコスト削減をしていますか。
住宅ローン減税を活用できる
年末ローン残高の１％が控除額になるので、住宅ローンを１％未満で借りている方は控除額の方が大きくなります。
私は住宅ローンを固定期間選択型で、金利は約１％で借りています。
返済を始めた頃は、多額の借金が心配でコツコツと繰上返済をしていたのですが、いまは繰上返済の資金を全額投資に回しています。
高齢になると賃貸物件を借りにくい
高齢になると賃貸物件を借りにくくなるといわれています。
貸し主が躊躇する理由として、次のような理由が考えられています。
年金収入しかないこと、保証人がいないこと、一人暮らしであること
持ち家であれば、この様な心配はなくて安心ですね。
持ち家がデメリットとされる点
住む場所や家が固定化される
家族構成が変わったり、定年退職したりと時間と共に生活は変化するものだと思います。
住宅を処分して引っ越すことが簡単ではないので、持ち家だと住み替えのハードルは高いと思います。
自分でメンテナンスが必要
マンションでは、管理会社が中心となり修繕計画が組まれますが、戸建ての場合は自分で手配・費用負担をする必要があります。
またボイラーなどの耐久消費財の経年劣化による交換などの費用も負担になります。
災害リスク
自然災害のリスクにも備える必要があります。各種損害保険は用意されていますが保険料の負担が生じます。
賃貸の場合であれば、家財に対してリスクを負うだけで済みます。
まとめ
持ち家のメリットとされる「資産となる」については、資産価値の評価が重要になると思います。
自分のライフスタイルに合った、資産価値の下がりにくい物件を購入できることが「持ち家」のポイントになると思います。
住宅の購入はキャッシュフローが低下する、経年劣化する資産を持つリスクであると思いますが
私自身はお気に入りのマンションを購入して、生活や仕事も充実させられていると思います。
今日の内容が、住宅の購入を検討している方のヒントになればうれしいです。
最後までお読み頂きましてありがとうございました。
